Le compte à rebours est lancé. À compter du 1er janvier 2027, le coefficient appliqué à l’électricité dans le DPE doit encore baisser. Résultat attendu : des centaines de milliers de logements, aujourd’hui classés passoires thermiques, sortiront mécaniquement de cette catégorie sans qu’une seule vis ait été changée. Pour les propriétaires, les bailleurs et les copropriétés, l’effet est tout sauf anecdotique : il peut rebattre l’ordre des travaux de rénovation, le calendrier des ventes et la stratégie locative.
Ce n’est pas une réforme du bâti, c’est une réforme de l’arithmétique. Et c’est précisément ce qui la rend sensible. Un logement chauffé à l’électricité peut voir son étiquette DPE s’améliorer par le seul jeu du calcul, alors que sa consommation réelle, son confort d’hiver ou sa facture n’auront pas bougé d’un iota. Avant de signer un devis ou de voter une enveloppe en copropriété, il faut donc comprendre ce que le changement mesure vraiment, et ce qu’il ne mesure pas.
Le cœur du sujet n’est pas la rénovation, mais le calcul
L’information mise en avant par La Croix IMMO touche à un point technique mais décisif : la pondération de l’électricité dans le calcul du DPE. En abaissant ce coefficient, le logement électrifié devient mathématiquement moins pénalisé. Certains biens vont ainsi sortir de la zone rouge sans intervention sur l’isolation, les fenêtres ou le système de chauffage.
Pour le marché, l’effet est immédiat sur le papier. Un bien classé F ou G peut remonter d’un cran et ne plus être considéré comme une passoire thermique. Cela ne signifie pas qu’il a été transformé. Cela signifie que la méthode de calcul a changé, et qu’elle favorise davantage les logements chauffés à l’électricité qu’auparavant.
Il faut y voir un signal politique et réglementaire autant qu’un ajustement technique. Dans un pays où le DPE pèse désormais sur la location, la valeur de revente et le discours commercial des agences, le moindre coefficient devient une variable de marché.
Avant de lancer des travaux, il faut refaire ses comptes
C’est là que l’angle pratique devient essentiel. Un propriétaire qui envisage des travaux de rénovation ne doit pas partir du principe que la situation actuelle restera figée. Si un logement est à la frontière entre deux classes, le simple changement de coefficient peut modifier la hiérarchie des priorités.
Premier cas de figure : le bien est chauffé à l’électricité et se situe tout près du seuil de sortie de passoire. Dans ce cas, engager immédiatement des travaux lourds peut revenir à traiter en urgence un problème qui sera en partie résolu par le calcul lui-même. Il faut alors vérifier si l’intervention prévue reste pertinente, ou si elle mérite d’être phasée.
Deuxième cas : le logement reste profondément mauvais malgré la future révision. Là, le coefficient ne changera pas la donne de fond. L’isolation, l’étanchéité à l’air, la ventilation ou le chauffage devront quand même être repensés. Le nouveau DPE peut améliorer le classement, mais il n’efface pas les pertes d’énergie.
Troisième cas : la copropriété. Dans un immeuble, les décisions se prennent lentement, et le calendrier réglementaire compte autant que le budget. Un vote de travaux mal calé peut arriver juste avant une évolution du DPE et conduire à des dépenses qui auraient pu être mieux hiérarchisées.
Vendeurs, bailleurs, copropriétés : qui gagne, qui perd
Les gagnants potentiels sont d’abord les propriétaires de logements électriques proches du seuil. Ils peuvent retrouver de l’air dans leur stratégie patrimoniale, surtout s’ils comptaient vendre ou louer dans un contexte où les classes F et G sont de plus en plus pénalisées.
Les bailleurs, eux, devront être particulièrement vigilants. Un bien qui sort mécaniquement de la catégorie passoire peut retrouver une marge de manœuvre locative, mais la prudence s’impose. Mieux vaut faire actualiser le diagnostic au bon moment que bâtir un plan de mise en location sur une vieille étiquette devenue caduque.
Les perdants relatifs sont les ménages qui ont déjà engagé des rénovations coûteuses sans pouvoir bénéficier de l’effet réglementaire à venir. Ils auront amélioré la qualité réelle du logement, mais sans profiter de l’abaissement du coefficient. C’est un biais classique des politiques de transition : ceux qui agissent tôt ne sont pas toujours ceux qui encaissent le gain immédiat.
En copropriété, le sujet est encore plus délicat. Faut-il voter des travaux d’ampleur tout de suite, ou attendre la mise en place du nouveau calcul pour réévaluer les urgences ? La réponse dépend de la situation du bâtiment, de l’état du chauffage, des murs, des toitures et des parties communes. Il n’existe pas de solution automatique.
L’erreur à éviter : confondre étiquette et performance réelle
Le DPE a une force et une faiblesse. Sa force, c’est de donner une lecture simple. Sa faiblesse, c’est qu’il condense plusieurs réalités en une seule note. Avec ce changement de coefficient, cette limite devient encore plus visible.
Un logement peut être reclassé sans avoir gagné en confort. Il peut rester froid, énergivore ou coûteux à chauffer. Pour un acheteur, un vendeur ou un bailleur, la vigilance consiste donc à regarder au-delà de la seule lettre affichée. Avant de lancer des travaux de rénovation, il faut comparer le coût des interventions avec le gain réel attendu sur le bien, sur la facture et sur la valeur de marché.
Dans un contexte où les artisans sont déjà très sollicités et où les devis se négocient à l’euro près, la bonne question n’est pas seulement “quels travaux faire ?”, mais “quand les faire et pour quel objectif ?”. Réduire la consommation, sortir d’une contrainte locative, sécuriser une vente, améliorer le confort : ces objectifs ne se recouvrent pas toujours.
Ce qu’il faut vérifier avant d’engager un chantier
Avant de lancer des travaux de rénovation, il faut d’abord faire le point sur la classe actuelle du logement, son mode de chauffage et sa marge de progression. Un diagnostic actualisé, une simulation sérieuse et une lecture fine des seuils peuvent éviter des décisions trop rapides.
Il faut aussi regarder le calendrier. Si l’évolution du coefficient intervient au 1er janvier 2027, un projet lancé trop tôt peut être relu différemment quelques mois plus tard. À l’inverse, attendre sans rien faire peut coûter cher si le bien reste durablement mal classé.
Enfin, il faut garder une règle de base : un DPE amélioré par calcul n’est pas une rénovation accomplie. Pour le propriétaire comme pour le professionnel, l’enjeu est de ne pas confondre soulagement réglementaire et amélioration structurelle du logement.
Que va changer ce nouveau coefficient dans le DPE ?
Il va diminuer la pénalisation de l’électricité dans le calcul. Certains logements chauffés à l’électricité pourront ainsi remonter de classe sans travaux.
Tous les logements sont-ils concernés ?
Non. L’effet sera surtout sensible pour les biens électriques proches des seuils de classement. Les logements très énergivores resteront en difficulté.
Faut-il attendre 2027 avant de faire des travaux ?
Pas forcément. Tout dépend de l’état réel du logement, du budget, du calendrier de vente ou de location, et de la classe visée.
Une meilleure note DPE signifie-t-elle une meilleure performance réelle ?
Pas toujours. Le classement peut évoluer sans que le confort ou la consommation aient changé. C’est la lecture globale du bien qui doit guider la décision.
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