Pendant longtemps, acheter une passoire thermique relevait presque du vieux réflexe français de l’acquéreur sûr de lui : on payait moins cher, on faisait “quelques travaux”, on se promettait de s’en occuper plus tard, puis l’on découvrait, devis après devis, que le “plus tard” coûtait souvent une petite fortune. En 2026, le décor a changé. Une passoire thermique ne se résume plus à un logement un peu froid l’hiver et franchement nerveux côté factures. C’est un bien qui porte déjà en lui une partie de la réglementation à venir, des contraintes locatives, des arbitrages de rénovation, et une négociation presque automatique sur son prix. Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025, les logements classés F suivront en 2028, puis les logements classés E en 2034. Dans le même temps, la vente de certains logements classés E, F ou G impose un audit énergétique.
Oui, on peut encore acheter une passoire thermique, mais plus avec l’insouciance d’hier
Commençons par la réponse nette : oui, il est encore possible, et parfois pertinent, d’acheter un logement classé F ou G. Le marché n’a pas banni ces biens. Les Notaires de France observent même qu’après une forte hausse entre 2021 et 2023, la part des ventes de logements anciens très énergivores s’est repliée en 2024 puis stabilisée début 2025 autour de 15 %. Cela veut dire une chose simple : les passoires thermiques continuent de se vendre. Mais elles se vendent autrement. Moins sur la promesse naïve d’une bonne affaire, davantage sur un calcul précis entre prix d’achat, coût des travaux, usage futur du bien et potentiel de revalorisation.
Une passoire thermique n’est plus un simple bien à rafraîchir
C’est probablement l’erreur la plus fréquente chez les acheteurs trop pressés. Une passoire thermique n’est pas un appartement avec une cuisine triste et des murs qui auraient besoin d’un peu de courage chromatique. C’est un logement dont la performance énergétique est suffisamment mauvaise pour poser, à court ou moyen terme, des questions de confort, de charges, de location, de valeur patrimoniale et parfois de lourds travaux. Le DPE doit d’ailleurs être remis au futur acquéreur et sert précisément à informer sur les charges énergétiques théoriques du logement et à recommander des travaux. L’audit énergétique, lorsqu’il est obligatoire, vient encore épaissir le dossier en proposant des scénarios de rénovation.
Le vrai sujet, ce n’est pas le prix d’achat, c’est le coût complet
Voilà le cœur du problème. Une passoire thermique peut sembler attractive sur l’annonce. Le prix est plus bas, la surface correcte, l’adresse intéressante, le cachet intact, et l’on se persuade volontiers qu’il suffit d’un peu de méthode pour en faire un bon dossier. Le marché adore ce genre de récits. Les devis, eux, sont généralement moins romantiques.
Dans les faits, acheter une passoire thermique suppose de raisonner en coût complet : prix d’acquisition, coût du crédit, travaux énergétiques, éventuelle remise aux normes, vacance locative si le bien est destiné à l’investissement, et valeur future du bien une fois le marché passé par là. Le ministère de l’Économie rappelle que l’audit énergétique obligatoire en cas de vente des logements concernés vise justement à fournir à l’acquéreur des pistes de travaux. Autrement dit, la rénovation n’est plus un vague horizon. Elle entre déjà dans le dossier d’achat.
Le DPE change tout si vous achetez pour louer
C’est même là que le sujet devient le plus brutal. Acheter une passoire thermique pour investissement locatif n’a plus rien d’un petit arbitrage discret. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location en métropole. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034. Et les loyers des logements classés F et G sont déjà gelés dans de nombreuses situations depuis août 2022. En clair, si vous achetez une passoire thermique pour la louer, vous n’achetez plus seulement un bien. Vous achetez un calendrier réglementaire.
Une mauvaise étiquette ne condamne pas forcément l’opération
Il faut toutefois éviter l’excès inverse. Un logement classé F ou G n’est pas automatiquement une mauvaise affaire. Il peut même devenir une très bonne opération si trois conditions sont réunies.
Le prix tient vraiment compte du sujet
Le marché sanctionne de plus en plus la mauvaise performance énergétique. Les Notaires de France rappellent que les logements performants se vendent plus chers et les logements très énergivores moins chers. Si vous achetez une passoire thermique à un prix déjà retravaillé pour intégrer le problème, vous partez avec une base plus saine. Si, en revanche, vous payez un bien classé F ou G comme un logement sans sujet, vous financez surtout le déni du vendeur.
Les travaux sont chiffrés sérieusement
C’est la condition la plus importante. Tant que vous ne savez pas ce qu’il faudra faire, vous ne savez pas ce que vous achetez. France Rénov’ insiste justement sur l’intérêt de se faire accompagner, d’identifier les bons travaux, d’analyser les devis et de structurer une rénovation cohérente. Une passoire thermique ne se traite pas à l’instinct, entre deux vidéos regardées tard le soir et une recommandation de voisin convaincu que tout se règle avec du double vitrage et beaucoup d’enthousiasme.
Le bien garde un vrai sens après travaux
C’est ici que se joue la différence entre l’opportunité et le piège. Si le logement, une fois rénové, reste bien placé, défendable sur le marché, cohérent pour la location ou la revente, l’opération peut avoir du sens. Si au contraire les travaux absorbent tout l’avantage prix sans redonner au bien une vraie robustesse, vous n’avez pas acheté une affaire, vous avez acheté une fiction budgétaire.
Les aides peuvent changer l’équation, mais pas faire de miracle
C’est un point qu’il faut regarder avec sérieux et sans superstition. Oui, les aides existent. France Rénov’ rappelle que MaPrimeRénov’ est accessible aux propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou le mettent en location, et qu’une rénovation d’ampleur peut être financée avec un gain minimal de deux classes énergétiques. Les CEE peuvent aussi compléter le financement, et France Rénov’ propose un simulateur pour estimer les aides mobilisables. C’est utile, parfois très utile. Mais une aide ne transforme pas automatiquement un mauvais achat en bon achat. Elle allège l’équation ; elle ne corrige ni un prix mal calibré, ni un logement mal choisi.
Faut-il acheter une passoire thermique pour sa résidence principale ?
La réponse est plus ouverte que pour l’investissement. Si vous achetez pour habiter, vous disposez d’une marge stratégique plus large. Vous pouvez accepter un logement moins performant si son emplacement est fort, si le prix d’achat est cohérent, si les travaux sont planifiables, et si le résultat final vous permet d’obtenir un logement mieux placé ou plus spacieux que ce que vous pourriez acheter déjà rénové.
Mais là encore, le mot-clé reste le même : méthode. Une résidence principale supporte mieux un projet de rénovation qu’un investissement locatif pris dans les filets du calendrier réglementaire. Elle ne supporte pas mieux l’improvisation.
Faut-il acheter une passoire thermique pour investir ?
Seulement si vous aimez les calculs complets. Un investisseur ne peut plus raisonner sur le seul rendement brut en fermant les yeux sur la performance énergétique. Il faut intégrer le gel des loyers, l’interdiction progressive de location, le coût des travaux et la valeur de sortie du bien. Les Notaires de France et les données de marché sur la valeur verte montrent bien que l’étiquette énergétique pèse de plus en plus sur les prix. En investissement locatif, acheter une passoire thermique peut encore fonctionner, mais seulement si vous achetez un problème bien compris, pas un problème mal lu.
Les bonnes questions à se poser avant de signer
Quel est le DPE exact du logement ?
Il faut partir du document, pas d’une impression, ni d’un “ça se refait”. Un logement classé E, F ou G ne vous engage pas de la même manière.
L’audit énergétique est-il obligatoire et que dit-il vraiment ?
Quand il est requis, ce document n’est pas une formalité. Il donne des scénarios, donc des coûts, donc des ordres de bataille. Il faut le lire comme tel.
Quel sera le coût complet pour rendre le bien cohérent ?
Pas seulement le coût pour “faire quelques travaux”, mais le coût pour rendre le bien durablement vivable, louable ou revendable.
Le prix affiché intègre-t-il déjà la mauvaise performance énergétique ?
Si la réponse est non, il y a de fortes chances que la négociation soit encore devant vous.
Le bien gardera-t-il une valeur défendable une fois rénové ?
C’est la question finale. Sans elle, le projet reste suspendu à une croyance.
Ce qu’il faut retenir
Oui, il est encore possible d’acheter une passoire thermique en 2026. Et oui, cela peut encore être une bonne opération. Mais seulement si vous cessez de la regarder comme un logement un peu fatigué qu’un peu de bonne volonté suffira à réveiller. Une passoire thermique est désormais un bien à lire à travers le DPE, l’audit énergétique, le calendrier réglementaire, le coût réel des travaux et la valeur future du logement. Elle peut offrir une vraie opportunité. Elle peut aussi devenir un puits budgétaire très poli. Toute la différence se joue dans la qualité du calcul.
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Vous envisagez d’acheter un logement ancien classé E, F ou G et vous souhaitez anticiper le DPE, l’audit énergétique éventuel ou les principaux points de vigilance avant de signer ? Le plus simple est de partir d’un dossier clair, adapté au bien visé et à votre projet.
FAQ
Peut-on encore acheter une passoire thermique en 2026 ?
Oui. Les logements classés F ou G continuent de se vendre, mais ils doivent être analysés à travers leur prix, leur potentiel de rénovation, leur usage futur et les contraintes réglementaires.
Une passoire thermique peut-elle encore être rentable en investissement locatif ?
Oui, dans certains cas, mais il faut intégrer le gel des loyers pour les logements F et G, l’interdiction déjà en vigueur pour les G à la location, les futures échéances pour les F et E, ainsi que le coût complet des travaux.
L’audit énergétique est-il obligatoire avant d’acheter une passoire thermique ?
Il est obligatoire à la vente pour certains logements classés E, F ou G. Lorsqu’il est requis, il doit être remis à l’acquéreur et propose des scénarios de travaux.
Existe-t-il des aides pour rénover une passoire thermique ?
Oui. MaPrimeRénov’, les CEE et l’accompagnement France Rénov’ peuvent soutenir une rénovation énergétique, notamment dans le cadre d’une rénovation d’ampleur.
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