Pendant longtemps, l’investissement locatif s’est raconté comme une affaire presque scolaire. Un prix d’achat, un loyer espéré, quelques charges, un peu de fiscalité, un crédit plus ou moins docile, et l’on obtenait un rendement que chacun présentait avec l’assurance tranquille des calculs propres sur eux. Puis le DPE est entré dans la pièce, non plus comme une formalité jointe au bail, mais comme un trouble-fête méthodique, capable de modifier la possibilité de louer, le niveau du loyer, le montant des travaux à prévoir et, au fond, la rentabilité réelle du bien. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine. Les logements classés F seront concernés en 2028, puis les logements classés E en 2034. Dans le même temps, les loyers des logements classés F et G sont gelés dans de nombreuses situations depuis août 2022.
Le DPE a cessé d’être une annexe, il est devenu une variable de rendement
C’est probablement le premier basculement à comprendre. Le DPE n’est plus un papier vaguement technique que l’investisseur consulte d’un œil distrait avant de revenir aux seules vraies questions, celles du loyer, du quartier et du crédit. Il informe sur la performance énergétique, les émissions, et surtout sur ce qu’il sera possible de faire du bien dans le temps. Pour un investisseur, cela change tout : un logement énergivore n’est plus seulement un logement imparfait. C’est un actif qui peut devenir plus coûteux à remettre à niveau, plus difficile à louer, moins souple dans sa gestion et plus exposé à une décote à la revente.
Un mauvais DPE ne réduit pas seulement le confort, il mord sur la rentabilité
Dans l’investissement locatif, la rentabilité n’est jamais une simple histoire de loyer divisé par prix d’achat. Elle dépend aussi de la vacance, des travaux, de la capacité à revaloriser le loyer, du coût du financement et de la valeur future du bien. Or le DPE agit désormais sur chacun de ces leviers.
Il peut interdire la location
C’est la lame la plus nette. Un logement classé G est sorti du marché locatif depuis le 1er janvier 2025. Un logement classé F le sera en 2028, puis un logement classé E en 2034. Pour un investisseur, cela signifie qu’un mauvais classement énergétique n’est plus seulement un défaut. C’est un risque d’exploitation du bien lui-même.
Il peut geler le loyer
Depuis le 24 août 2022, dans les situations prévues par les textes, les logements classés F et G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer. Là encore, l’effet sur la rentabilité est direct : un actif locatif qui ne peut plus suivre l’évolution naturelle du marché devient mécaniquement moins performant à horizon moyen terme.
Il ajoute une ligne travaux dans le calcul réel
Un logement ancien mal classé n’est plus seulement un “bien à rafraîchir”. Il peut devenir un bien à remettre à niveau énergétiquement, avec tout ce que cela implique en isolation, ventilation, chauffage, eau chaude ou menuiseries. Et cette ligne travaux, elle, n’a rien de théorique quand l’investisseur doit arbitrer entre rendement brut flatteur et rendement net beaucoup plus nerveux.
La rentabilité locative ne se calcule plus sans scénario de rénovation
C’est probablement le changement le plus profond. Avant, beaucoup d’investisseurs se contentaient d’une lecture simple : prix, loyer, charges, taxe foncière, crédit. Aujourd’hui, ce raisonnement est trop court pour une partie du parc ancien.
Un bien classé F ou G peut encore paraître séduisant à l’achat si son prix est abaissé. Mais si les travaux nécessaires pour le rendre durablement louable sont mal estimés, l’opération peut vite perdre son éclat. Le ministère de l’Économie rappelle d’ailleurs que, lors de la vente de certains logements énergivores, un audit énergétique est obligatoire et doit fournir des pistes de travaux au futur acquéreur. Ce document ne bloque pas l’achat, mais il change immédiatement la lecture économique du bien.
Le marché commence à trier les biens par qualité énergétique
Là encore, le sujet ne relève plus de l’intuition. Les Notaires de France mettent en avant la “valeur verte” des logements et montrent que, sur les transactions récentes, les logements performants se vendent plus cher, tandis que les logements très énergivores se vendent moins cher. Ils relèvent aussi qu’après une forte hausse entre 2021 et 2023, la part des ventes de logements anciens très énergivores s’est repliée en 2024 et s’est stabilisée début 2025 autour de 15 %. Cela ne veut pas dire que les passoires thermiques ont disparu. Cela signifie que le marché les achète autrement, avec plus de prudence, plus de calcul et une lecture plus froide de leur rentabilité future.
Le rendement brut flatte encore, mais le rendement réel devient plus exigeant
Beaucoup d’investisseurs continuent de tomber dans le vieux piège du rendement brut. Un bien ancien, mal classé, acheté à un prix plus bas, peut afficher un rendement facial séduisant sur le papier. Mais ce chiffre ne vaut plus grand-chose s’il oublie :
- le coût des travaux énergétiques,
- le gel possible des loyers,
- le risque de vacance plus élevé,
- le risque réglementaire à horizon 2028 ou 2034,
- et la décote potentielle à la revente.
Autrement dit, le DPE transforme le calcul de rentabilité en calcul de trajectoire. Vous n’achetez plus seulement un loyer aujourd’hui. Vous achetez aussi la capacité du bien à rester exploitable demain.
Faut-il encore investir dans un logement mal classé ?
Oui, parfois. Mais plus du tout avec la même légèreté.
Un logement classé F ou G peut encore constituer une opportunité si trois conditions sont réunies : le prix d’achat intègre réellement le sujet énergétique, le coût des travaux est sérieusement chiffré, et la trajectoire de remise à niveau est cohérente. Dans ce cas, l’investisseur n’achète pas une “mauvaise affaire”. Il achète un bien avec sujet, mais un sujet compris, cadré, financé, et potentiellement valorisable.
En revanche, acheter une passoire thermique en se disant que “l’on verra plus tard” revient désormais à traiter la rentabilité comme un pari paresseux. Et l’immobilier, en 2026, punit assez mal les paris paresseux.
Le DPE change aussi la stratégie de sortie
Un investisseur pense rarement seulement à l’entrée. Il pense aussi, ou devrait penser, à la sortie. Et là encore, la performance énergétique a pris du poids. Les Notaires de France montrent bien que la valeur verte structure désormais les prix. Cela veut dire qu’un bien locatif sobre, ou rendu sobre après travaux, sera en général mieux positionné à la revente qu’un logement resté énergétiquement embarrassé.
Le DPE agit donc sur la rentabilité courante, mais aussi sur la valeur terminale du placement. C’est une double peine pour les mauvais élèves, et un double levier pour les biens bien arbitrés.
Ce que doit regarder un investisseur avant d’acheter
1. Le DPE réel du bien
Il faut partir de là. Pas d’un espoir, pas d’une promesse de devis, pas d’un discours commercial sur “quelques petits travaux”. Le DPE donne la première lecture.
2. Le calendrier réglementaire
Un bien classé G est déjà sorti du marché locatif. Un bien classé F le sera en 2028. Un bien classé E en 2034. Ce calendrier doit entrer dans le calcul de rentabilité dès l’achat.
3. Le coût réel de remise à niveau
C’est ici que beaucoup d’opérations se jouent. Un bien bon marché peut devenir cher si la rénovation énergétique nécessaire a été sous-estimée.
4. La capacité du marché local à absorber le sujet
Tous les marchés ne lisent pas de la même manière un mauvais DPE. Dans certains secteurs tendus, l’ancien énergivore continue de tourner. Dans d’autres, il devient beaucoup plus difficile à défendre, surtout si le loyer ne peut plus suivre.
5. La stratégie de revente
Un investissement locatif n’est pas qu’un loyer. C’est aussi un actif patrimonial. Et sa performance énergétique pèsera de plus en plus lourd au moment de la sortie.
Ce qu’il faut retenir
Le DPE change les calculs de rentabilité locative parce qu’il modifie non seulement la qualité d’usage du bien, mais aussi sa capacité à être loué, à voir son loyer évoluer, à éviter des travaux lourds non anticipés, et à conserver une bonne valeur de revente. Dans l’ancien, la rentabilité ne peut plus être calculée sérieusement sans intégrer la trajectoire énergétique du logement. Un bien mal classé peut encore être une opportunité. Mais uniquement si le prix, les travaux, le calendrier réglementaire et la stratégie de sortie sont lus avec méthode.
En immobilier locatif, le DPE n’est plus une contrainte de dossier. Il est devenu une ligne de bilan.
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FAQ
Un logement classé G peut-il encore être acheté pour investir ?
Oui, mais il ne peut plus être proposé à la location en métropole depuis le 1er janvier 2025. Il faut donc intégrer dès l’achat le coût et le calendrier des travaux nécessaires.
Le DPE peut-il geler le loyer d’un investissement locatif ?
Oui. Dans les situations prévues par les textes, les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis août 2022.
Pourquoi la performance énergétique pèse-t-elle sur la rentabilité ?
Parce qu’elle agit sur la possibilité de louer, sur le niveau du loyer, sur le coût des travaux, sur la vacance éventuelle et sur la valeur future du bien.
Un mauvais DPE exclut-il forcément un bon investissement ?
Non. Il peut encore y avoir de bonnes opérations, mais seulement si le prix d’achat tient compte du sujet, que les travaux sont correctement chiffrés et que la trajectoire de remise à niveau est cohérente.