Les bâtiments français consomme beaucoup, mais se laisse encore mal raconter
Il y a des secteurs qui aiment les chiffres. Le tertiaire en fait partie. Des mètres carrés, des consommations, des objectifs, des seuils, des décrets, des plateformes, des tableaux de bord, des courbes de présence, des ratios au mètre carré. Vu de loin, on pourrait croire que tout est sous contrôle. Qu’il suffit d’aligner les données, de lancer trois modèles et d’envoyer le parc bâti vers la sobriété avec la grâce méthodique d’un tableur bien tenu.
Le projet DEMETER rappelle que la réalité est moins élégante. Et, pour une fois, c’est une bonne nouvelle qu’un rapport le dise franchement.
Piloté avec le CSTB, l’Observatoire de l’Immobilier Durable, Orange, Efficacity et Arcora, DEMETER part d’un constat presque brutal : les bâtiments tertiaires représentent un levier majeur de la transition environnementale, mais leur connaissance reste encore trop incomplète pour piloter correctement la décarbonation à grande échelle. En clair, la France veut réduire les consommations du tertiaire, mais elle avance encore avec une mémoire technique incomplète, des bases dispersées et une vision très inégale de ce qui compose réellement ce parc.
C’est un sujet qui mérite un vrai article, parce qu’il dit quelque chose de plus vaste que le seul tertiaire. Il dit que dans l’immobilier, le problème n’est pas toujours l’absence d’objectif. C’est souvent l’absence d’une connaissance suffisamment propre, structurée et exploitable pour transformer cet objectif en décisions robustes.
DEMETER pose une question simple : comment rénover correctement ce que l’on connaît encore mal ?
Le projet DEMETER, pour Données et Modèles sur les bâtiments TERTiaires, vise à améliorer la connaissance du parc de bâtiments tertiaires français afin d’accompagner la transition environnementale. Le rapport rappelle qu’avec 1 210 millions de mètres carrés en 2019 et 15 % de la consommation nationale d’énergie finale en 2024, le parc tertiaire est loin d’être un sujet décoratif. C’est un gros morceau du problème énergétique français.
Le tertiaire est massif, hétérogène et encore trop mal cerné
Le document insiste sur le caractère éclaté du tertiaire. On parle ici de bureaux, commerces, établissements de santé, enseignement, hôtels, restaurants, infrastructures de mobilité, équipements administratifs, campus, zones commerciales et bien d’autres objets encore. Sous le mot “tertiaire” se cache en réalité un grand désordre organisé, avec des bâtiments très différents, des usages multiples et des niveaux de connaissance extrêmement variables.
Le résidentiel a son DPE, le tertiaire manque encore d’une vision aussi lisible
Le résumé du rapport le dit sans détour : si la connaissance du parc tertiaire permet aujourd’hui de piloter des stratégies en intégrant pleinement le Décret Tertiaire, le niveau de connaissance reste encore insuffisant pour apporter une vision d’ensemble claire, à l’image de ce que l’on peut avoir sur le résidentiel. Autrement dit, on ne manque pas complètement de données. On manque d’un système de connaissance assez cohérent pour faire du tertiaire un objet vraiment lisible.
Voilà un point crucial. En immobilier, on parle souvent de diagnostics, de DPE, d’audit énergétique, de bases de données, d’outils de décision. Mais sans socle commun fiable, on finit vite par produire beaucoup de reporting et pas forcément beaucoup d’intelligence opérationnelle.
Le grand défaut du tertiaire français : des données partout, une connaissance nulle part
C’est sans doute l’idée la plus forte du rapport. Le problème du tertiaire n’est pas une absence totale d’information. C’est leur dispersion, leur hétérogénéité, leur qualité variable et leur accessibilité parfois lamentable.
Oui, des bases existent. Non, elles ne suffisent pas
Le rapport recense un grand nombre de sources : bases nationales publiques, données issues d’acteurs privés, projets collaboratifs, open data, fichiers fonciers, Base de Données Nationale des Bâtiments, plateformes réglementaires comme OPERAT, bases ministérielles, enquêtes, approches locales. Le paysage n’est donc pas vide. Il est juste très morcelé.
Sur les pages consacrées au panorama des données, DEMETER explique que l’information sur le tertiaire peut être regroupée en trois grandes catégories : des données privées, des données accessibles ponctuellement ou contre paiement, et des données plus ouvertes mais souvent incomplètes ou difficiles à croiser. Le résultat, c’est un empilement de briques qui ne construisent pas encore vraiment un mur.
L’inventaire parfait du tertiaire n’existe pas
Le rapport consacre plusieurs pages à ce sujet et le dit assez clairement : le seul inventaire quantitatif national des surfaces de bâtiments par activités tertiaires identifié par DEMETER est celui réalisé par le Cerema, à partir du recensement économique SIRENE. Mais même là, les auteurs soulignent des limites importantes. La base repose sur des enquêtes menées auprès des employeurs, avec des marges d’incertitude, et elle ne permet pas encore une connaissance exhaustive et stable du parc à l’échelle du bâtiment.
Le document ajoute même qu’à ce jour, il n’existe pas d’autre inventaire national plus clair et plus structurant à l’échelle des surfaces de plancher. Ce n’est pas un petit aveu technique. C’est une vraie faiblesse de pilotage.
On sait encore mal relier un bâtiment à son activité réelle
Autre difficulté pointée par DEMETER : identifier précisément l’activité principale d’un bâtiment reste compliqué. Associer un bâtiment à l’activité ou aux activités qu’il héberge constitue encore une lacune majeure pour l’étude du parc tertiaire. C’est pourtant indispensable si l’on veut croiser consommation, morphologie, usages, occupation et trajectoires de rénovation.
Le rapport souligne qu’un même bâtiment peut accueillir plusieurs fonctions, parfois sans que les bases disponibles permettent une description fine et fiable. En clair, on sait souvent qu’il y a du tertiaire. On sait moins bien quel tertiaire, dans quelle configuration, avec quelles intensités d’usage et quelles spécificités constructives.
Même les acteurs du tertiaire ne savent pas toujours bien ce qu’ils possèdent
C’est l’autre claque douce du rapport. DEMETER ne s’est pas contenté d’explorer des bases de données. Le projet a aussi interrogé des acteurs du secteur via le réseau de l’Observatoire de l’Immobilier Durable pour comprendre leur niveau réel de connaissance.
L’information existe parfois, mais reste difficile à mobiliser
L’enquête menée auprès d’acteurs du tertiaire montre que certaines informations générales sont bien connues, comme la catégorie d’usage, le nombre de niveaux ou la surface de plancher. Mais dès qu’on entre dans le détail technique, la lisibilité se dégrade rapidement. Dans l’annexe, on voit par exemple que des données comme la nature de l’isolant des murs, la catégorie d’inertie, le ratio de surface vitrée, le type précis de structure ou l’inertie des planchers sont très souvent inconnues ou difficilement mobilisables.
Autrement dit, les acteurs savent souvent ce qu’ils exploitent au sens fonctionnel. Ils savent moins bien comment leur bâtiment est vraiment fait, et encore moins comment cette réalité constructive peut être mobilisée rapidement pour piloter une rénovation.
Les systèmes techniques sont mieux connus que la matière du bâtiment
L’annexe détaillant l’enquête montre un contraste presque ironique. Les informations sur les systèmes de chauffage, de froid, de climatisation ou d’eau chaude sont plus souvent connues et mobilisables que celles sur la façade, l’inertie, les matériaux ou le ratio vitré. En gros, on connaît mieux la machine que la boîte qui l’abrite.
Pour la rénovation, ce n’est pas neutre. On peut changer un équipement. On pilote beaucoup mieux une trajectoire énergétique quand on comprend aussi l’enveloppe, la structure, les inerties, les protections solaires, les rénovations passées et les potentiels d’adaptation.
La collecte de données sur le tertiaire se heurte à un mur bien français : la fragmentation
Le rapport raconte aussi, et c’est l’un de ses passages les plus révélateurs, les difficultés très concrètes rencontrées pendant le projet.
La donnée énergétique reste un verrou majeur
DEMETER voulait au départ récupérer massivement des données sur les consommations énergétiques pour alimenter ses analyses. En pratique, l’accès à ces données a été beaucoup plus compliqué que prévu. Le rapport explique que les consommations issues des compteurs des gestionnaires de réseau peuvent être obtenues, mais à condition d’un mandat, de procédures de contractualisation spécifiques et d’interfaces qui ne sont pas précisément conçues pour un projet de recherche comme celui-ci.
Le passage sur le parcours de contractualisation avec Enedis est particulièrement parlant : avant même d’accéder aux données, il faut être référencé, justifier la finalité, faire valider la sécurité des accès, accepter des délais, préparer un dossier, puis attendre. Le rapport mentionne un temps d’attente long et un parcours contraint, avec un délai parfois supérieur à six mois pour certains volets.
La campagne de recrutement a partiellement échoué
Le projet a aussi mis en place une plateforme de recrutement pour collecter des informations déclaratives auprès des occupants ou gestionnaires de bâtiments. Le résultat est resté insuffisant. Le rapport parle explicitement d’un échec de la campagne de recrutement. Plusieurs raisons sont avancées : un ciblage trop large, des informations demandées jugées trop nombreuses, un manque d’habitude de partager certaines données et, plus fondamentalement, l’éclatement des responsabilités entre propriétaires, bailleurs, gestionnaires, sous-traitants et occupants.
C’est tout sauf anecdotique. Cela signifie que même lorsqu’on construit un outil, une méthode et une campagne de communication, la connaissance fine du parc ne remonte pas spontanément. Le tertiaire n’est pas seulement mal décrit dans les bases. Il est aussi mal raconté par ceux qui l’occupent ou le gèrent, parce que la chaîne d’information elle-même est fragmentée.
DEMETER tente aussi une autre voie : regarder le tertiaire par les flux de présence
C’est probablement l’aspect le plus original du projet.
Utiliser la téléphonie mobile pour mieux comprendre l’occupation
Pour améliorer la connaissance du parc, DEMETER a testé l’analyse de données de téléphonie mobile issues de Flux Vision afin d’évaluer les profils d’occupation des bâtiments tertiaires à l’échelle des zones IRIS. L’idée n’est pas absurde. Mieux connaître les rythmes de fréquentation permet de mieux approcher les usages réels, les intensités d’occupation et les variations temporelles qui influencent directement la consommation énergétique.
Des profils très différents selon les zones
Les annexes sont riches sur ce point. Elles montrent, avec des cartes et des graphes, des profils de présence sur des IRIS résidentiels à Noisy-le-Grand, des IRIS de bureaux à Paris, des IRIS administratifs à Lille, des centres hospitaliers universitaires, des campus universitaires et des zones commerciales. Les courbes de présence totale et de personnes immobiles révèlent des signatures d’occupation très contrastées selon les typologies.
L’IRIS de bureaux isolé à Paris, par exemple, correspondant à un ensemble de bureaux d’Orange dans le 15e arrondissement, montre des cycles hebdomadaires très marqués, avec une présence qui s’effondre la nuit et le week-end. À l’inverse, les IRIS hospitaliers gardent des profils beaucoup plus continus. Les zones commerciales, elles, présentent des amplitudes plus fortes, souvent perturbées par les grands axes de transport.
Une piste utile, mais pas un remède miracle
Le rapport reste prudent. Il parle d’un potentiel des données issues de la téléphonie mobile pour l’analyse de l’occupation, mais il n’en fait pas une baguette magique. À cette échelle IRIS, les données aident à distinguer des profils, à identifier des rythmes, à enrichir la compréhension du parc. Elles ne remplacent pas pour autant une connaissance bâtiment par bâtiment de l’enveloppe, des systèmes, des usages internes et des équipements.
Autrement dit, DEMETER ouvre une porte méthodologique intéressante, mais rappelle au passage une vieille vérité du bâtiment : observer des flux n’équivaut pas encore à connaître un immeuble.
Le rapport dit aussi quelque chose de dérangeant : la mémoire technique du tertiaire est faible
C’est peut-être la phrase la plus importante du dossier, même si elle n’est pas formulée ainsi. En filigrane, tout le projet montre que le parc tertiaire souffre d’un déficit de mémoire technique.
Le bâtiment change, l’information se perd
Les bâtiments sont rénovés, restructurés, divisés, partiellement occupés, parfois cédés, parfois gérés par plusieurs intervenants. Les systèmes évoluent, les usages mutent, les données se dispersent. Et à mesure que le temps passe, ce qui devrait ressembler à une fiche d’identité technique finit souvent en puzzle incomplet.
Le rapport recommande justement de structurer cette mémoire, de renforcer les cadres réglementaires et les démarches collaboratives, de mieux identifier les données disponibles et de mieux les faire remonter. En clair, il faut arrêter de considérer la connaissance du parc comme un sous-produit administratif. Elle doit devenir une infrastructure.
Sans mémoire technique, la rénovation devient une suite d’hypothèses
C’est là que le sujet rejoint tout le reste du monde immobilier. Quand on ne sait pas précisément de quoi un bâtiment est fait, comment il est occupé, quels systèmes il embarque, quelles transformations il a connues et comment il se comporte réellement, toute stratégie de rénovation repose en partie sur des hypothèses. Certaines sont très bonnes. D’autres sont plus fragiles. Mais dans tous les cas, on pilote moins bien.
Pour FranceDiagnostic.immo, le parallèle est évident. Dans le logement aussi, les diagnostics, les audits, les bases et les trajectoires de travaux valent d’abord par la qualité du savoir qu’ils produisent. Le DPE n’est utile que s’il éclaire une action. Le DDT immobilier n’a de sens que s’il nourrit une décision. Le tertiaire, lui, semble encore chercher son langage commun.
L’angle qui clique vraiment : le tertiaire veut devenir sobre, mais il ne se connaît pas encore assez pour se réformer vite
Voilà sans doute le meilleur angle pour cet article. Pendant des années, le tertiaire a pu donner l’impression d’un univers rationnel, piloté, documenté, outillé. DEMETER montre qu’en réalité la connaissance du parc reste lacunaire, inégale et trop éclatée pour soutenir sans effort une transition massive et fine.
La France a donc un parc tertiaire immense, énergivore, réglementé, suivi, partiellement cartographié, vaguement modélisé, mais encore imparfaitement connu. Ce n’est pas une catastrophe. Ce n’est pas non plus un détail. C’est un problème de vitesse et de précision.
Et dans la transition environnementale, manquer de précision revient souvent à perdre du temps. Or le temps, lui, ne se rénove pas.
FAQ
Qu’est-ce que le projet DEMETER sur les bâtiments tertiaires ?
DEMETER est un projet soutenu par l’ADEME visant à améliorer la connaissance du parc de bâtiments tertiaires français afin d’accompagner la transition environnementale et de mieux piloter la décarbonation.
Pourquoi la connaissance du parc tertiaire est-elle jugée insuffisante ?
Parce que les données existent mais restent très dispersées, de qualité variable et souvent difficiles à croiser. Le rapport explique que le niveau de connaissance actuel permet de piloter certaines stratégies, mais reste trop limité pour offrir une vision d’ensemble claire du parc.
Le tertiaire français dispose-t-il d’un inventaire national parfait ?
Non. Le rapport indique qu’il n’existe pas aujourd’hui d’inventaire national parfait des surfaces tertiaires à l’échelle du bâtiment. Les sources disponibles sont utiles mais encore incomplètes ou imparfaites.
Les acteurs du tertiaire connaissent-ils bien leurs bâtiments ?
Pas toujours. L’enquête menée dans le cadre de DEMETER montre que certaines informations générales sont connues, mais que de nombreuses données techniques sur l’enveloppe, la structure ou l’inertie restent absentes ou difficilement mobilisables.
Pourquoi l’accès aux données énergétiques du tertiaire reste-t-il difficile ?
Parce qu’il dépend de procédures de contractualisation, de mandats, de validations d’accès et d’interfaces qui compliquent la récupération de données à grande échelle. Le rapport évoque même la donnée énergétique comme un verrou majeur.
À quoi servent les données de téléphonie mobile dans le projet DEMETER ?
Elles servent à analyser les profils d’occupation des zones tertiaires à travers les flux de présence et les personnes immobiles, afin de mieux comprendre les rythmes d’usage de différents types de quartiers ou de sites tertiaires.
Quelle est la principale conclusion du projet DEMETER ?
Le rapport conclut qu’il faut renforcer l’inventaire national, mieux identifier les données existantes, améliorer leur partage, structurer la mémoire technique du parc tertiaire et s’appuyer davantage sur les dispositifs réglementaires et collaboratifs pour progresser.
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