Entre 2018 et 2022, beaucoup ont acheté au prix fort, parfois avec un emprunt immobilier serré et rassurant parce que les taux étaient bas. Trois ans plus tard, la mécanique s’est grippée. Les taux ont remonté, les prix ont reculé dans de nombreux secteurs, et une partie des propriétaires découvre qu’elle ne peut plus vendre sans perdre de l’argent, voire sans effacer le capital restant dû.
Le constat, relayé par Century 21 dans la foulée des analyses de marché, dit beaucoup de l’état du logement en France : le stock existe, mais il reste bloqué. Sauf impératif familial, professionnel ou patrimonial, nombre de secundo-accédants préfèrent attendre. Et ce simple réflexe change déjà l’équilibre entre vendeurs, acheteurs, agences et bailleurs.
Le vrai problème n’est pas la vente, c’est l’équation financière
Ceux qui ont acheté entre 2018 et 2022 sont souvent coincés dans une équation très simple. À l’époque, ils ont emprunté à des conditions favorables, parfois autour de 1 % ou 1,5 %, avec des prix élevés. Aujourd’hui, ils devraient revendre dans un marché où le crédit coûte bien plus cher et où la valeur de leur bien s’est tassée.
Résultat : le prix de vente espéré ne couvre pas toujours le capital restant dû, ni les frais déjà engagés à l’achat, ni les frais de revente. Dans les secteurs les plus tendus, l’écart peut se réduire. Dans les zones où les prix ont davantage corrigé, il devient franchement pénalisant. C’est là que la formule de Century 21 prend tout son sens : “sauf impératif, vous ne vendez pas”.
Pour un propriétaire, cela ne relève pas du caprice. C’est souvent une décision de gestion. Vendre aujourd’hui peut vouloir dire perdre un levier de patrimoine construit avant la hausse des taux. Attendre, au contraire, permet parfois de lisser l’érosion et de conserver un emprunt immobilier devenu presque “bon marché” au regard des conditions actuelles.
Ce que dit le marché : moins de secundo-accédants, moins de fluidité
La Fnaim et Century 21 évoquent un marché qui pourrait retomber autour de 900 000 transactions en 2026. Ce chiffre, s’il se confirme, ne raconterait pas seulement un ralentissement conjoncturel. Il traduirait surtout un blocage de la chaîne immobilière.
Car quand les propriétaires hésitent à vendre, tout le marché ralentit. Les familles qui voudraient acheter plus grand restent dans leur logement actuel. Les primo-accédants trouvent moins d’offres adaptées. Les biens bien placés se vendent, mais les autres s’éternisent. Les agences, elles, travaillent davantage les compromis de prix, les reprises de mandat et les stratégies de mise en marché.
Le marché immobilier n’est donc pas figé par manque de demande seule. Il est grippé par un désaccord entre le prix espéré par le vendeur et la capacité de financement de l’acheteur. Et ce désaccord s’est renforcé depuis la remontée des taux.
Vendre, oui, mais à quelles conditions ?
Pour les propriétaires concernés, la vraie question n’est plus “ai-je envie de vendre ?”, mais “dans quelles conditions la vente reste-t-elle soutenable ?”.
Premier cas : la vente est impérative. Divorce, succession, mutation, besoin de liquidités, achat d’un autre bien déjà engagé. Là, le propriétaire n’a pas toujours le luxe d’attendre. Il doit arbitrer entre la perte immédiate et la continuité de son projet.
Deuxième cas : la vente est opportuniste. On aimerait changer de logement, mais rien n’oblige à bouger. Dans ce cas, beaucoup retiennent leur bien. Ils préfèrent louer, patienter ou réorganiser leur patrimoine plutôt que solder une mauvaise affaire.
Troisième cas : la vente permet de repositionner son capital ailleurs. Certains propriétaires ayant acheté avant ou pendant la période de taux bas peuvent, malgré tout, tirer leur épingle du jeu s’ils ont amorti suffisamment, si le secteur est resté liquide ou si la demande locative est forte. Mais cela suppose des comptes précis, pas une intuition.
Louer plutôt que vendre : une fausse sortie de secours ?
Le réflexe de basculer vers la location s’entend de plus en plus. Mais il n’est pas toujours simple. Louer un bien permet de gagner du temps et de conserver un actif. Encore faut-il accepter le rôle de bailleur, les obligations de gestion, le risque d’impayé, les travaux à prévoir et la fiscalité qui va avec.
Autrement dit, louer peut être une respiration, pas une fuite magique. Pour certains ménages, la solution sera judicieuse : le crédit est bon, le marché locatif reste porteur, le bien se prête à un rendement correct. Pour d’autres, ce sera une charge supplémentaire et une illusion de confort.
FranceDiagnostic.immo le voit sur le terrain : nombre de propriétaires raisonnent désormais en coût global. Ils ne demandent plus seulement “combien puis-je vendre ?”, mais “combien me coûte l’attente, combien me rapporte la mise en location, et quelle marge de sécurité me reste-t-il ?”.
Ce que les propriétaires doivent retenir avant de trancher
Le premier réflexe est de faire les comptes sur la base de son emprunt immobilier actuel : capital restant dû, indemnités éventuelles de remboursement anticipé, frais d’agence, coût d’un nouveau crédit si l’achat suivant est déjà lancé. Sans cette vision, la décision se prend à l’aveugle.
Le second est de comparer le prix espéré au prix de marché réel, pas au souvenir du dernier sommet. Beaucoup de vendeurs restent arrimés à la valeur d’avant le ralentissement. C’est précisément là qu’ils perdent des mois.
Le troisième est de ne pas confondre attente et stratégie. Rester propriétaire parce que l’on subit le marché n’a rien d’une stratégie. En revanche, arbitrer entre vente, location, conservation ou transmission patrimoniale peut avoir du sens, à condition de le faire avec des chiffres à jour.
Dans l’immobilier d’aujourd’hui, la liquidité a retrouvé un prix. Les propriétaires qui ont acheté entre 2018 et 2022 l’apprennent parfois à leurs dépens : un bien n’est pas seulement un toit, c’est aussi une équation de financement. Et quand les taux montent pendant que les prix baissent, cette équation devient beaucoup plus dure à résoudre.
FAQ
Pourquoi les propriétaires qui ont acheté entre 2018 et 2022 hésitent-ils à vendre ?
Parce qu’ils ont souvent acheté cher avec un emprunt immobilier à taux bas, et qu’ils devraient revendre dans un marché où les prix ont reculé et les taux se sont renchéris.
Cela concerne-t-il tous les vendeurs ?
Non. Les situations varient selon la ville, le niveau du prix d’achat, le capital déjà remboursé et la pression locale sur les prix.
Vaut-il mieux louer que vendre ?
Pas systématiquement. La location peut être une solution de report, mais elle implique des obligations, des risques et une fiscalité à examiner avant de décider.
Quel est le premier calcul à faire avant de mettre son bien en vente ?
Comparer le prix de vente probable au capital restant dû, en ajoutant les frais de vente et, le cas échéant, les pénalités de remboursement anticipé.
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