Le gouvernement prépare un nouveau geste sur le front de la performance énergétique. Après le DPE, c’est la RE2020 qui pourrait voir baisser le coefficient d’énergie primaire de l’électricité. Derrière cette formule très technique, une question très concrète : comment mieux traiter les logements chauffés à l’électricité, et que changera vraiment ce mouvement pour les propriétaires, bailleurs et acheteurs ?
Le sujet n’est pas anodin. Depuis des années, le coefficient d’énergie primaire pénalise l’électricité dans les calculs réglementaires, avec des effets visibles sur les étiquettes, les arbitrages de construction et, plus largement, sur la valeur des biens. En s’attaquant à ce paramètre dans la RE2020, l’État envoie un signal politique et technique : il veut rapprocher le référentiel du neuf de l’évolution du système électrique français. Mais ce choix ouvre aussi une série d’effets secondaires qu’il faut regarder de près.
Un coefficient discret, mais décisif
Le coefficient d’énergie primaire sert à convertir l’énergie consommée sur place en énergie dite primaire, celle qui est mobilisée en amont pour produire, transporter et livrer cette énergie. Dans la pratique, il pèse lourd dans les calculs réglementaires. Quand ce coefficient baisse, l’électricité devient mécaniquement plus favorable dans les bilans.
Pour la RE2020, cette évolution pourrait améliorer la position des logements neufs chauffés à l’électricité, qu’il s’agisse de radiateurs performants ou de solutions de type pompe à chaleur. En clair : à consommation comparable, le bâtiment peut sortir avec un score plus flatteur. Ce n’est pas un détail de technicien, c’est une bascule de marché. Dans le neuf, une étiquette plus favorable facilite la vente, rassure les acquéreurs et donne un peu d’air aux promoteurs face à des normes de plus en plus serrées.
Le gouvernement semble ainsi vouloir réduire l’écart entre la façon dont on juge l’électricité et la réalité du mix français, largement décarboné par le nucléaire et complété par les renouvelables. Les partisans de la réforme y voient une correction de méthode. Ses détracteurs redoutent, eux, un écran de fumée qui améliorerait les calculs sans régler la question des usages, des factures et du confort.
Pour les propriétaires, l’enjeu dépasse largement le neuf
Faut-il en conclure que les propriétaires vont gagner immédiatement sur tous les tableaux ? Non. Et c’est là que la lecture immobilière est utile. Une modification de la RE2020 ne change pas, à elle seule, la situation des logements déjà en parc. Un appartement ancien chauffé à l’électricité ne verra pas son DPE réécrit du jour au lendemain.
En revanche, le signal envoyé au marché compte. Les ménages qui achètent pour habiter, les bailleurs qui arbitrent entre travaux et revente, les copropriétés qui étudient une stratégie de rénovation, tous observent de près la hiérarchie des systèmes de chauffage. Si l’électricité est mieux traitée dans les calculs du neuf, elle peut regagner du prestige dans les arbitrages patrimoniaux. Cela concerne directement les biens qui se vendent ou se louent sur leur promesse énergétique.
Pour les propriétaires bailleurs, le sujet est particulièrement sensible. Le DPE reste l’outil qui conditionne aujourd’hui une partie des possibilités locatives, les travaux à mener et la valeur de sortie d’un bien. Si le débat sur le coefficient de l’électricité s’élargit au DPE lui-même, la pression pourrait monter pour revoir certaines règles de classement. Mais il faut être clair : à ce stade, on parle d’une évolution réglementaire annoncée ou envisagée sur la RE2020, pas d’un coup de gomme immédiat sur les étiquettes en circulation.
Les gagnants potentiels du changement
Dans le nouveau paysage qui se dessine, plusieurs acteurs ont de bonnes raisons d’applaudir.
Les constructeurs, d’abord, surtout ceux qui défendent l’allègement des contraintes sur le neuf. Un coefficient plus favorable peut redonner un peu de latitude dans les programmes, alors que les équilibres techniques et financiers sont déjà tendus.
Les fabricants et installateurs de pompes à chaleur, ensuite, car ces équipements gagnent mécaniquement en attractivité lorsque le calcul réglementaire valorise davantage l’électricité. À l’inverse, les solutions encore trop dépendantes des énergies fossiles risquent de voir leur image se dégrader davantage.
Les propriétaires de logements neufs ou très récents pourraient aussi y trouver un intérêt patrimonial. Un bien mieux noté se valorise plus facilement, se commercialise plus vite et se défend mieux dans un marché où l’étiquette énergétique est devenue un argument de vente à part entière.
Mais il y a un revers. Si l’État modifie trop vite les règles du jeu, certains acteurs du marché craignent une perte de lisibilité. Or l’immobilier déteste l’instabilité méthodologique. Un changement de coefficient peut sembler technique ; sur le terrain, il influence les devis, les promesses commerciales et les décisions d’investissement.
Ce que les bailleurs doivent surveiller maintenant
Pour les bailleurs, la première erreur serait de croire que tout cela relève d’un débat abstrait. Dans l’immobilier locatif, le calcul énergétique pèse déjà sur la vacance, les travaux et la mise en location. Une évolution de la RE2020 peut, à terme, influencer le marché du neuf, donc la concurrence entre logements neufs et anciens. C’est important dans les zones où l’offre locative est tendue et où les locataires comparent de plus en plus le loyer, la facture et le confort.
Il faut aussi suivre un autre point : la cohérence entre les différents référentiels. Si la RE2020 s’écarte trop du DPE, les professionnels vont demander des ajustements. Le risque, c’est de créer deux lectures différentes d’un même logement : l’une pour construire, l’autre pour vendre ou louer. Pour les propriétaires, cette complexité se traduit vite en incompréhension, puis en défiance.
À ce stade, la prudence s’impose donc. Rien ne dit qu’un changement de coefficient dans la RE2020 se traduira automatiquement par une réforme parallèle du DPE. Mais l’enchaînement des débats montre que le sujet est désormais central : l’électricité, son traitement réglementaire et sa place dans la transition énergétique sont au cœur des arbitrages immobiliers à venir.
Pourquoi ce débat est loin d’être technique
Dans les faits, cette décision parlera moins d’un coefficient que d’une vision du logement. Veut-on continuer à pénaliser l’électricité au nom d’une approche prudente de la consommation d’énergie primaire, ou faut-il corriger un calcul jugé trop sévère au regard de la décarbonation du réseau français ?
La réponse aura des conséquences sur les prix, sur les programmes neufs, sur les stratégies de rénovation et sur la perception même de la performance énergétique. Pour France Diagnostic, l’essentiel est là : un ajustement de méthode peut modifier la valeur d’un bien, accélérer une vente, orienter un chantier ou retarder un arbitrage. En immobilier, les chiffres ne sont jamais neutres très longtemps.
FAQ
Le changement annoncé concerne-t-il immédiatement le DPE ?
Non. À ce stade, il s’agit d’une évolution envisagée pour la RE2020. Le DPE reste un outil distinct, avec ses propres règles de calcul.
Les logements chauffés à l’électricité vont-ils tous mieux être notés ?
Pas automatiquement. L’effet dépendra du périmètre exact de la réforme et du mode de calcul retenu. Mais oui, la tendance serait favorable à l’électricité.
Les propriétaires bailleurs doivent-ils lancer des travaux tout de suite ?
Pas en réaction à cette annonce seule. En revanche, ils ont intérêt à suivre l’évolution réglementaire, surtout si leur bien dépend fortement de son étiquette énergétique.
Les biens neufs seront-ils les seuls concernés ?
Le premier impact viserait le neuf via la RE2020. Mais le débat peut ensuite rejaillir sur le parc existant, notamment sur la manière de juger les logements dans le DPE.
Ce changement peut-il faire monter la valeur de certains biens ?
Oui, indirectement. Si l’électricité est mieux traitée dans les calculs, certains logements neufs ou rénovés électriquement peuvent gagner en attractivité commerciale.
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