Le gouvernement veut desserrer l’étau autour des passoires thermiques. Selon les annonces faites jeudi, l’exécutif souhaite ouvrir la voie à la location de certains logements très énergivores, sous conditions, dans le cadre d’un projet de loi logement attendu cet été. Une inflexion politique nette, au moment où la contrainte du DPE pèse déjà lourd sur les propriétaires bailleurs, les marchés locatifs tendus et les copropriétés incapables d’engager des travaux à marche forcée.
Dans le même mouvement, le gouvernement a lancé un troisième programme national de rénovation urbaine. Le signal est clair : l’État ne renonce pas à la rénovation, mais il cherche à éviter que l’interdiction progressive de louer ne retire trop vite des logements du marché, notamment dans les secteurs où l’offre manque déjà cruellement.
Une inflexion après des mois de pression sur les bailleurs
Depuis le durcissement du calendrier lié au diagnostic de performance énergétique, les bailleurs de logements classés F ou G vivent au rythme des échéances. Les plus petits propriétaires, souvent peu armés financièrement, dénoncent depuis des mois une mécanique trop brutale : travaux coûteux, aides jugées trop complexes, délais d’exécution serrés et marché de la rénovation encore désorganisé.
Le projet évoqué par l’exécutif change donc la perspective. Il ne s’agit plus seulement d’interdire, mais de conditionner. En clair, la location de certaines passoires thermiques pourrait rester possible si le logement entre dans un cadre défini par la future loi. Ce point est décisif, car il déplacerait le débat : on passerait d’une logique de sortie automatique du parc locatif à une logique d’appréciation au cas par cas.
Pour les bailleurs, l’enjeu est immédiat. Les propriétaires de biens classés F ou G risquaient, à terme, de voir leur bien devenir inlouable sans travaux. Un assouplissement, même limité, change la donne sur la vacance locative, la valorisation patrimoniale et la stratégie de mise en location. Mais il ne remet pas à zéro le compteur : les logements les plus dégradés resteront exposés à des contraintes fortes, et les locataires, eux, ne verront pas disparaître le problème des factures de chauffage du jour au lendemain.
Ce que pourrait changer une location “sous conditions”
Le mot est important : sous conditions. Toute la question est de savoir lesquelles. S’il s’agit d’une dérogation encadrée, elle pourrait concerner des situations où les travaux sont impossibles à court terme, techniquement complexes ou financièrement hors de portée sans accompagnement massif. On peut aussi imaginer des critères liés à l’état du bâti, à la copropriété ou à des obligations de travaux déjà engagées.
Mais une telle ouverture n’aurait rien d’un chèque en blanc. Le gouvernement devra composer avec deux exigences contradictoires. D’un côté, éviter la sortie brutale de milliers de logements du marché locatif. De l’autre, ne pas vider de sa substance la lutte contre les logements trop énergivores. C’est là que se jouera le texte : trop permissif, il serait accusé de reculer ; trop rigide, il resterait inapplicable.
Sur le terrain, les professionnels savent déjà ce que cela signifie. Dans les zones tendues, chaque logement compte. Un parc ancien très présent dans les centres-villes, des copropriétés fragiles, des délais d’artisanat allongés : le cocktail est explosif. Si la loi ouvre une soupape, elle pourrait éviter une contraction brutale de l’offre locative. Mais elle devra aussi fixer des garde-fous pour ne pas installer durablement des locataires dans des biens énergétiquement médiocres.
Pour les propriétaires, le vrai sujet reste le calendrier
Le calendrier, plus encore que le principe, décidera de tout. Un propriétaire bailleur n’investit pas de la même façon s’il sait pouvoir louer encore quelques années ou s’il se retrouve face à une interdiction rapide. L’incertitude actuelle bride les décisions. Certains vendent. D’autres reportent les travaux. D’autres encore attendent de connaître la rédaction exacte du futur texte.
C’est particulièrement vrai pour les petits propriétaires, souvent détenteurs d’un ou deux logements, qui ne disposent ni d’une trésorerie abondante ni d’une ingénierie technique pour monter un plan de rénovation. Pour eux, la passoire thermique n’est pas un concept politique : c’est un actif qui peut se déprécier rapidement, avec à la clé une baisse de valeur, des loyers sous pression et un risque de vacance.
Dans ce contexte, le DPE reste l’outil central. Non pas parce qu’il résout tout, mais parce qu’il sert de base au classement qui déclenche les interdictions. Toute évolution de la loi logement devra donc clarifier le lien entre performance énergétique, possibilité de louer et obligations de travaux. Sans cette lisibilité, le marché continuera de fonctionner dans le brouillard.
Les locataires ne sortiront pas perdants, à condition que la loi tienne
L’autre face du dossier, ce sont les locataires. Ils sont les premiers exposés aux logements trop énergivores, à la fois par les charges et par l’inconfort. Une dérogation trop large pourrait prolonger cette situation au lieu de la corriger. Le gouvernement marche donc sur une ligne de crête : préserver l’offre locative sans banaliser la médiocrité énergétique.
Le troisième programme national de rénovation urbaine va dans le même sens : intervenir sur les quartiers et les immeubles où la rénovation est bloquée par la complexité sociale, financière ou technique. Là encore, le sujet dépasse la seule norme. Il touche à la capacité réelle de la puissance publique à accompagner les propriétaires, à mobiliser les copropriétés et à tenir une politique du logement cohérente.
Si le futur projet de loi veut convaincre, il devra répondre à trois questions simples : quels logements resteront louables, pendant combien de temps et avec quelles contreparties ? C’est là que se jouera la crédibilité de l’exécutif auprès des propriétaires comme des locataires.
Ce qu’il faut surveiller dans les prochaines semaines
Les annonces de jeudi ne sont qu’un prélude. Le texte n’a pas encore été détaillé, et les arbitrages restent ouverts. Mais plusieurs points méritent une vigilance particulière : la définition précise des “conditions”, les éventuelles exclusions pour les pires classes énergétiques, le calendrier d’entrée en vigueur et la place donnée aux copropriétés bloquées.
Pour les bailleurs, la période qui s’ouvre doit servir à sécuriser les dossiers. Faire le point sur le classement énergétique, chiffrer un scénario de travaux, vérifier l’impact d’une éventuelle dérogation : le moment n’est plus à l’attente passive. Pour les vendeurs, la perspective d’un assouplissement peut aussi peser sur les prix, mais seulement si elle est crédible et stable. Quant aux professionnels, ils devront naviguer entre des clients inquiets, un cadre juridique mouvant et un marché déjà largement perturbé par la rénovation énergétique.
Le gouvernement tente manifestement de corriger la trajectoire sans la renier. Reste à savoir si cette souplesse nouvelle sera perçue comme un pragmatisme utile ou comme un recul de plus dans la bataille contre les passoires thermiques.
FAQ
Une passoire thermique pourra-t-elle vraiment être louée bientôt ?
Oui, c’est l’hypothèse portée par le gouvernement, mais uniquement sous certaines conditions encore à définir dans le futur projet de loi logement.
Les bailleurs concernés doivent-ils suspendre leurs travaux ?
Non. Tant que le texte n’est pas voté, les règles actuelles restent en vigueur. Mieux vaut continuer à préparer le dossier énergétique et les scénarios de rénovation.
Les logements classés F ou G seront-ils tous logeables à nouveau ?
Probablement pas. L’idée évoquée est celle d’une location encadrée, pas d’un abandon des règles sur les passoires thermiques.
Quel est l’impact pour un propriétaire bailleur ?
Il dépendra du classement du logement, de l’état de la copropriété et du contenu exact des exceptions prévues par la loi. En attendant, l’incertitude continue de peser sur la valeur du bien et sur sa mise en location.
Pourquoi ce sujet revient-il maintenant ?
Parce que la pression sur le parc locatif s’intensifie, tandis que les difficultés de rénovation se multiplient. Le gouvernement cherche visiblement un équilibre entre protection des locataires et maintien de l’offre.
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