À mesure qu’approche l’échéance présidentielle, le logement revient au centre du jeu politique avec une fâcheuse tendance française : promettre beaucoup, arbitrer tard, et laisser le marché gérer les dégâts. Nordine Hachemi, patron de Kaufman & Broad, ne dit pas autre chose lorsqu’il prévient qu’il pourrait bien y avoir « la foire aux promesses ». La formule est sèche, presque lascive, mais elle vise juste : dans le neuf, les annonces ne suffisent plus. Il faut du foncier, des règles stables, du crédit et de la visibilité.
Le promoteur affiche, lui, des résultats semestriels conformes à ses prévisions. Rien de spectaculaire, mais déjà une forme de résistance dans un marché que beaucoup jugent grippé. C’est précisément ce décalage qui mérite attention : d’un côté, des professionnels qui tiennent leur trajectoire au prix d’une adaptation permanente ; de l’autre, une scène politique qui s’ouvre et qui peut très vite saturer le débat de promesses sans calendrier ni financement.
Le neuf attend des décisions, pas des slogans
Le logement neuf est l’un des secteurs où l’écart entre discours et réalité est le plus cruel. Un promoteur ne lance pas un programme sur une incantation. Il lui faut un terrain, des autorisations, une équation financière tenable, des acheteurs solvables et, derrière tout cela, une confiance minimale dans la stabilité des règles. Quand ces briques manquent, le projet se décale, se réduit ou disparaît.
C’est le fond de l’alerte de Nordine Hachemi. Si la campagne présidentielle se transforme en marché aux promesses, le secteur n’y gagnera rien. Les futurs candidats peuvent bien promettre plus de logements, moins de normes, davantage d’accession ou une relance de l’investissement locatif : sans cohérence d’ensemble, ces engagements se neutralisent. Un allègement fiscal peut soutenir l’achat, mais s’il ne s’accompagne pas d’une politique foncière crédible, il ne débloque pas le neuf. Une aide à la demande ne vaut pas grand-chose si l’offre continue de se contracter.
Un promoteur qui tient ses chiffres, un marché qui reste sous tension
Le message envoyé par Kaufman & Broad est d’autant plus suivi qu’il émane d’un acteur qui ne peut pas se permettre l’à-peu-près. Quand un promoteur dit que ses résultats sont conformes à ses prévisions, cela signifie moins une embellie qu’une gestion serrée des volumes, des marges et du rythme de commercialisation. Dans le neuf, tenir le cap est déjà une performance.
Mais le secteur reste sous pression. Les coûts de construction n’ont pas retrouvé de sérénité, les délais de décision demeurent longs, et le financement des opérations reste plus exigeant qu’avant. De l’autre côté de la chaîne, les acheteurs potentiels hésitent. Le niveau des taux a durablement changé la donne, et même lorsque l’envie d’acheter subsiste, la capacité d’emprunt ne suit pas toujours. Résultat : les ventes se tendent, les lancements se raréfient, et les programmes les plus fragiles sont souvent reportés.
Dans ce contexte, la présidentielle agit comme un révélateur. Elle expose la tentation, classique, de plaquer sur le logement des solutions universelles. Or le neuf obéit à une mécanique bien plus dure que le débat public. Il faut du temps pour produire un immeuble, et davantage encore pour reconstruire un marché abîmé. Le secteur n’a pas besoin d’un énième mot d’ordre, mais d’une ligne claire sur plusieurs années.
Les candidats seront jugés sur trois questions simples
La première, c’est l’offre. Comment remettre du foncier sur la table, dans les métropoles comme dans les villes moyennes, sans alourdir encore les blocages locaux ? Tant que cette question n’est pas traitée, le neuf restera contraint.
La deuxième, c’est l’accession. Si l’on veut que les primo-accédants reviennent, il faut un financement accessible, des règles lisibles et des aides qui ne changent pas tous les six mois. Les ménages ne signent pas un achat sur un programme électoral ; ils signent sur une capacité de remboursement et une confiance dans l’avenir.
La troisième, c’est l’investissement. Le neuf a besoin de donneurs d’oxygène, notamment dans les segments où les bailleurs privés ont reculé. Si les candidats veulent parler logement sans parler investisseurs, ils manqueront une partie du problème. On ne remplit pas un tuyau en fermant le robinet d’un côté et en demandant plus d’eau de l’autre.
Ce que cette séquence change pour les professionnels
Pour les promoteurs, les agents, les notaires et plus largement tous les métiers de la transaction, l’enjeu est immédiat : il faut lire le bruit politique sans le confondre avec une décision. Les annonces de campagne peuvent faire bouger les attentes, mais rarement les dossiers. Un projet de vente ou d’achat ne se sécurise pas à coups de déclarations. Il se sécurise par un prix réaliste, un financement verrouillé et un calendrier crédible.
Pour les acquéreurs, la prudence reste la même. Une promesse de relance du logement neuf ne garantit ni une baisse des prix ni une amélioration rapide des conditions d’achat. Le marché peut se retourner, mais il ne le fait jamais à l’échelle d’une campagne. Pour les vendeurs de biens anciens concurrencés par le neuf, le sujet est plus subtil : si l’offre neuve repart un jour, elle réorientera la demande, mais seulement sur certains territoires et à certaines conditions.
Enfin, pour les collectivités, le débat à venir sera observé à travers un seul prisme : celui de la faisabilité. Les maires et les élus locaux connaissent le prix des annonces sans suite. S’ils veulent peser, ils demanderont des outils, pas des slogans.
Le sous-texte de la sortie de Nordine Hachemi est là : le logement ne supporte plus l’improvisation politique. Le neuf, en particulier, a besoin de décisions cohérentes, rapides et tenables. Sans cela, la campagne pourra bien promettre la lune ; le marché, lui, restera sur terre.
FAQ
Pourquoi cette déclaration de Nordine Hachemi est-elle importante ?
Parce qu’elle vient d’un dirigeant de premier plan du logement neuf et qu’elle résume un malaise partagé par de nombreux professionnels : beaucoup de promesses, peu de visibilité concrète.
Le logement neuf dépend-il vraiment de la présidentielle ?
Pas directement, mais les arbitrages fiscaux, fonciers et réglementaires qui en sortent peuvent changer la donne pour les promoteurs, les acheteurs et les investisseurs.
Quels sont les principaux freins actuels au neuf ?
Le foncier, les coûts de construction, le financement des opérations et la capacité d’emprunt des ménages restent les principaux points de tension.
Les acquéreurs doivent-ils attendre la campagne avant d’acheter ?
Pas forcément. Une campagne peut annoncer des évolutions, mais elle ne remplace ni une étude de financement ni une décision fondée sur le marché réel du moment.
Faire ma demande de devis